재개발 재건축 추진절차

안녕하세요. 날씨도 쌀쌀하고 감기조심해야되는날씨네요ㅜㅜ

오늘은 재개발 재건축 추진절차를 알아보겠습니다.

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재개발이나 재건축은 짧게는 약10년 

길면 20년까지도 걸리는 굉장히 긴 과정입니다.

 

요즘은 재개발 재건축 투자에 다들 관심이 많으신데요

투자하기 위해서는 어느단계에 투자가 가능하고

투자를 해야하는지 이게 제일 중요하고

더 중요한것은 사업진행과정을 알고있어야 하는것입니다.

 

그럼 재개발 재건축 절차를 보시죠.

정비기본계획수립 → 안전진단(재건축) → 정비구역지정 → 추진위원회설립 → 조합설립 → 시공사선정

→건축심의 → 사업시행인가 → 종전자산감정평가 → 조합원분양신청(평형) → 관리처분계획 → 관리처분 →

 

이주,철거,추천,착공 → 일반분양 → 준공,입주,이전고시

 

 

 안전진단(재건축) 

 

정비기본계획 수립후 아파트 재건축은 안전진단을 실시합니다.

재개발 및 단독 재건축은 안전진단×

 

 

 추진위원회설립 

 

정비구역지정후 추진위원회를 구성하여

지자체로부터 승인을 받아야 합니다.

 

정식승인을 받기 위해서는

토지등소유자로부터 과반수의 동의서를 받아야합니다.

이 과정은 평균적으로2~3년이 걸립니다

 

 

 조합설립 

 

추진위가 조합설립하기 위해서는

 

재개발

토지등소유자75%이상의 동의가 필요하고

동의한 사람들이 소유한 토지면적의 합이

사업장의 50% 이상 되어야 합니다.

 

 

재건축

전체 구분소유자 75% 이상

그리고 각 동별로 과반수의 동의가 필요합니다.

 

조합은 하나의 사업법인으로 간주되므로

운영이나 회계처리를 할때 

법의 제한을 엄격하게 받습니다

 

 

사업시행인가 

 

사업시행인가가 이뤄졌다면

본격적으로 정비사업 시작입니다.

대지면적,건폐율,용적율,기부체납 면적 

건축면적과 평형 구성

신축아파트 세대수 , 임대아파트 세대수 등 

위 내용들이 정해집니다.

 

 

 

관리처분계획 수립 

 

일반분양 세대수가 정해지면 분양수입을 계산할 수 있습니다.

사업시행인가 당시 수립했던 계획을 수정 보완하여

일반분양 세대수, 일반분양가,시공사 및 예상 공사비용,

예상 분양수익, 조합원 분담금 등을

구체적으로 계산할 수 있습니다.

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위 내용을 종합하여 시.군.구청에 제출하고

관리처분계획인가를 받습니다.

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이 단계에

재개발. 재건축의 사업성을 나타내는 지표인

'비례율'도 어느정도 추정할 수 있습니다.

이 시기에 조합원들 사이에

분쟁이 많이 일어나기도 하는데요.

비례율과 권리가액, 분담금을 둘러싸고

이해관계가 엇갈리기 때문입니다.

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또한

투자자들이 가장 많이 진입하는 단계이기도 합니다.

이 단계까지 왔다면

사업이 무산될 가능성은 적다고 할 수 있습니다.

수익률이 구체적으로 드러나고 이주비 지급도 앞두고 있어

투자금이 상대적으로 줄어듭니다.

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관리처분인가 후에는

재개발의 경우 조합원의 지위양도가

되지 않기 때문에 중요한 단계입니다.

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재건축 대비

추진단계 상 훨씬 늦게까지

조합원지위양도가 가능하기 때문에

재개발에 관심을 갖게 되는

이유이기도 합니다.

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